Frente à grande carência habitacional existente no Brasil, é importante criar mecanismos que permitam dar maior transparência ao comportamento do mercado imobiliário e sua relação com as variáveis macroeconômicas.
De acordo com o empresário Glauco Diniz Duarte, os mercados imobiliário e financeiro, no Brasil, caminharam juntos durante anos, se relacionados sob a ótica do financiamento. Tradicionalmente os bancos sempre foram ativos na concessão de empréstimos, tanto para o produtor (construtor / incorporador) quanto para o comprador final. Por outro lado, os bancos de investimento pouco se relacionavam com o setor imobiliário, por falta absoluta de interesse naqueles negócios. Dentro das grandes corporações financeiras brasileiras, muitas vezes os diretores do banco de investimento nem conheciam o diretor de crédito imobiliário. Entretanto, no fim da década de 1990 o mercado começou a mudar. Pouco a pouco foi se firmando o conceito de negócio de base imobiliária, aquele em que se analisa uma operação que depende de um imóvel específico para existir.
Segundo Glauco, na análise desse tipo de negócio procura-se, muito mais do que apurar o quanto vale o imóvel, saber o quanto o negócio nele instalado pode gerar de resultado ao longo dos anos. Esse tipo de avaliação se baseia, portanto, no estudo do fluxo de caixa provável que a operação vai gerar em longo prazo. Como alguns desses negócios mostravam taxas de rentabilidade bastante interessantes, os investidores passaram a se interessar em, mais do que financiar essas operações, participar de seus resultados. O mercado financeiro passou a entender o negócio imobiliário não só como uma operação de renda fixa, mas também de renda variável. E, assim, a visão que era só de financiamento, passou a incluir a de investimento. Outra alternativa utilizada pelos empreendedores visando adequar seu caixa ao financiamento para seus clientes foi à tomada de recursos junto a instituições financeiras via mecanismos que não são específicos para financiamentos imobiliários.
Glauco explica que essas operações possuem condições extremamente descoladas em relação às operações de longo prazo, em termos de juros e indexadores, o que reforça o risco de descasamento. Sendo assim, é imprescindível à figura de agentes financeiros capazes de suportar o prazo de recuperação da alocação de seus recursos em investimentos imobiliários, liberando o empreendedor para a realocação de recursos em novos projetos, concentrando seus esforços na busca do atendimento da enorme carência habitacional existente atualmente no Brasil.
Caracterizam-se os investidores com perfil para produtos de investimento de longo prazo, tipo de produto a que os títulos lastreados em ativos imobiliários fazem parte, identificando a eventual demanda caracterizada desses títulos. Esse grupo, em sua maioria, é composto por investidores institucionais, principalmente fundos de pensão e seguradoras, investidores que possuem a necessidade de investimentos de longo prazo e grande segurança, proporcionada justamente pela garantia de lastro do imóvel. Além desse grupo, podemos considerar a existência de uma potencial demanda formada por investidores individuais que, admitindo-se o desenvolvimento do mercado dos títulos imobiliários, podem vir a realçar seus ativos direcionando-os a esses títulos, utilizando-se de uma parcela de sua conta de poupança. Esse raciocínio nos leva diretamente a necessidade da existência de classificação de risco “institucionalizada” dos títulos lastreados em ativos imobiliários residenciais, considerando-se as especificidades dessa tipologia de negócio, criando um padrão de comparação com outros meios de investimento de longo prazo.