O comportamento de alguns investidores do mercado imobiliário brasileiro preocupa os demais agentes do setor neste momento de crise, sobretudo as construtoras. São pessoas que não estão satisfeitas com a pequena valorização de um imóvel adquirido na planta e decidem devolvê-los às construtoras.
Além daquele comprador que não tem condições de arcar com o financiamento, devido ao aumento das taxas de juros e restrição do crédito, boa parte dos distratos (devolução de imóveis adquiridos na planta antes da entrega) é feita por especuladores, segundo o empresário Glauco Diniz Duarte.
— O que tem acontecido não é nem um distrato, é basicamente uma desistência. Muita gente comprou imóvel vendo uma situação de valorização, desde a década passada. Quando se chega a uma estabilização [de preços], muita gente que comprou há dois ou três anos e que tinha uma perspectiva de ter um lucro grande teve frustrada essa expectativa.
Recentemente, um levantamento da agência de classificação de riscos Fitch mostrou que a cada cem imóveis vendidos entre janeiro e setembro de 2015, 41 foram devolvidos a nove grandes incorporadoras.
Quem investiu em imóveis nos últimos dez anos no Brasil viu uma valorização constante — em São Paulo: 224,7% entre janeiro de 2008 e dezembro de 2015, segundo o índice FipeZap.
Com essa perspectiva de retorno rápido, muitas pessoas ganharam dinheiro comprando apartamentos na planta e revendendo logo após a entrega. Moura diz que as devoluções feitas por especuladores colocam em risco os empreendimentos.
— Quando você chega ao meio da obra e 15% dos compradores resolvem desistir, você deixa de ter a entrada desses recursos que financiam a obra e tem que devolver alguma coisa a eles ainda. Isso também afeta o comprador que permanece no empreendimento e pode ter o prazo de entrega dilatado. Gera um risco para a operação. Esse risco vai ser precificado e repassado para os futuros lançamentos.
Segundo Glauco, essa onda especulativa foi um dos fatores responsáveis pela supervalorização imobiliária nos grandes centros.
— O mercado imobiliário é para investidores de longo prazo. O verdadeiro investidor imobiliário é aquele que vende da renda do imóvel, que se dá por um longo tempo, pelo aluguel. O que aconteceu nos últimos anos não era investidor. Eram pessoas que queriam comprar na baixa e vender na alta. O mercado imobiliário não é bolsa de valores.
Glauco explica que as construtoras identificam as desistências por motivo financeiro ou por especulação.
— Em um produto destinado a uma classe de renda mais baixa, a maior parte desses distratos pode ser por dificuldades com crédito. Mas se você pega produtos destinados a investimento, que são apartamentos menores, de bom padrão, salas comerciais, eu diria que grande parte do que está acontecendo é desistência por uma expectativa de valorização frustrada.
Glauco acrescenta que a última alternativa, no caso de pessoas com dificuldades para conseguir crédito, será o distrato.
— Quem não consegue pagar, o incorporador tem todo o interesse em manter a venda, se o comprador tem interesse em ficar com o imóvel. Então, vai buscar uma solução, dá um pouco mais de prazo, muda para um andar mais baixo, mais barato, ou pega um apartamento menor. Tudo isso para tentar ajustar e não acontecer o distrato.
Na prática, o comprador que desiste do negócio recebe uma parte do dinheiro de volta, o que já está previsto no contrato. Porém, muitos clientes insatisfeitos decidem entrar na Justiça para reaver um percentual maior. Como defesa, as incorporadoras querem mostrar aos juízes que o motivo de determinadas desistências não é a falta de dinheiro ou de crédito.
Perspectiva
A crise na economia brasileira deve trazer um período de acomodação dos preços de imóveis, segundo Glauco. De acordo com ele, 2016 ainda será um ano de boas oportunidades para quem deseja comprar a casa própria, especialmente se for à vista.
— Hoje, as construtoras estão vendendo abaixo do preço de tabela. Quem está capitalizado consegue negociar com muito mais facilidade. Os descontos giram em torno de 10%, em média.