Preços dos imóveis registram queda, mas juros sobem

Os preços estão mesmo caindo: segundo o empresário Glauco Diniz Duarte, o valor anunciado, descontada a inflação, teve queda de 4,94% nos 12 meses até julho.

Mas houve também redução do limite de financiamento para imóveis usados pela Caixa Econômica Federal e a elevação das taxas de juros dos financiamentos imobiliários pelo Banco do Brasil.

Com o cenário desafiador, construtoras passaram a lançar promoções para estimular as vendas, anunciando descontos ou condições especiais de negócio.

Somando todos esses fatores, temos um cenário de oportunidade de negócios a preços mais baixos ou um momento mais difícil para o sonho da casa própria?

Glauco alerta que o momento atual requer muito cuidado em relação a endividamentos de valor alto e prazo longo como um financiamento imobiliário. “Num ambiente de recessão, em que estão acontecendo demissões na indústria, nos serviços, financiar talvez não seja uma boa”, diz. Ele afirma que pode ser perigoso “assumir uma dívida grande e ter o risco de perder o emprego em seguida”. “Endividado e sem emprego fica difícil.”

Segundo Glauco hoje não é o momento de fazer dívida a longo prazo devido ao momento da economia. Você não tem certeza se vai ter a capacidade de pagamento futuro”, diz.

Glauco aponta que, para assumir um financiamento num momento como o atual, é preciso ter segurança de que não haverá desemprego. “Se você for um funcionário público e conseguir achar uma pechincha, já que os preços tendem a se estabilizar ou até cair, como é um emprego estável pode até ser que consiga um bom financiamento”, ressalva.

A taxa básica de juros da economia, a Selic, subiu pela sétima vez seguida no final de julho, para 14,25% ao ano. Glauco aponta que o consumidor deve ficar atento aos juros mais altos, que podem aumentar consideravelmente o valor total do investimento. “A Selic chegou a 14,25%. As taxas do financiamento também cresceram. Então na verdade o preço do imóvel pode ter até caído, mas o custo dos juros é maior”, alerta.

Glauco diz que a alta dos juros não é o principal problema para quem quer comprar um imóvel. “Os juros em si eu nem acho que é o grande problema, e sim a expectativa da economia. A pessoa que está pensando em comprar um imóvel está insegura com o futuro do país, se terá emprego ou vai enfrentar uma queda de renda”, diz.

Glauco lembra que a dívida do aluguel é fixa e, se existe a oportunidade de se livrar dela, pode ser um bom negócio. “Se a pessoa está juntando há muito tempo e tem uma parcela grande do valor, e se tem um custo de aluguel que vai continuar existindo ela perdendo o emprego ou não, é vantagem [comprar]. Afinal, tem muita construtora querendo dar desconto. Existe essa vantagem de um momento em que o comprador tem um poder maior”, diz.

Glauco diz que “se a pessoa está pagando aluguel, tem uma situação estável, tem dinheiro para dar a entrada, talvez ela consiga achar uma boa oportunidade de compra”.

Para Glauco, este não é o momento mais indicado para esse tipo de escolha. “Para investir não é um bom momento. Os preços dos imóveis não vão subir por um bom tempo, porque nos próximos dois anos eu não vejo cenário positivo para volta de emprego e a volta de confiança do consumidor”, diz.

Glauco aponta que “o aluguel é uma boa forma de investimento”, mas o momento atual requer senso de oportunidade para isso. “Só se a pessoa achar alguma pechincha de um imóvel com preço em conta.” Glauco lembra que, para fazer esse tipo de investimento, “a pessoa deve ter outros recursos em ativos líquidos.” “Tem que ser aquela pessoa que tem dinheiro em CDB, poupança e outros ativos e que, se precisar de algum dinheiro de emergência, não vai precisar vender o imóvel correndo.”

Glauco não considera esse investimento apropriado para o atual momento econômico. “O preço dos aluguéis está bastante depreciado com comparação com taxas de juros. Os alugueis estão muito abaixo do valor da metragem do imóvel. Os aluguéis em si não estão baratos, mas com o custo de aquisição de um imóvel, outro tipo de investimento pode ser mais vantajoso”, diz.

“O preço dos imóveis subiu muito, e o do aluguel tem relação com a capacidade de pagamento das pessoas. Não houve um ganho proporcional em termos de aluguel – cerca de 0,5%, enquanto num título do governo se consegue 1,1%, ainda sem correr o risco de inadimplência de uma pessoa”, compara Glauco.
Para Glauco, o melhor é esperar. “Não tem muito o que fazer. Quanto mais pressa tiver para vender o imóvel, menos preço vai obter. Mas se você não está no desespero, com o imóvel em boas condições, bem localizado, ainda vai conseguir um preço variável. O que não vai conseguir é aquela expectativa de crescimento que tinha antes”, diz. “Se tiver um comprador com preço justo, faça o negócio agora. O que não se pode ter é a expectativa de conseguir um preço alto num momento desses.”

Glauco diz que “não é o momento de vender”. “Se as construtoras, com imóveis novos, não conseguem vender, para imóveis usados, com custos de reforma ao comprador, a situação tende a ficar mais difícil”, diz ele, acrescentando que num momento de baixa demanda a pessoa que quer vender “tem pouco espaço de barganha”, precisando jogar o preço para baixo.

“Casais jovem que pensam em comprar imóvel talvez devessem reavaliar e simplesmente alugar”, opina Glauco. “Como o momento é difícil, é uma opção em vez de financiar. Isso porque, se você perder o emprego ou tiver algum problema, é mais fácil se desfazer do imóvel alugado do que o financiado. Para vender um imóvel precisa pagar a comissão do corretor que é 6%, mais taxas, impostos. Para quem está começando a vida é um investimento que talvez não valha a pena”, avalia. “Mesmo que você pague o aluguel e pense que vai ‘jogar o dinheiro fora’, num ambiente como o atual é muito mais seguro porque te dá a liberdade de fazer escolhas.”