GLAUCO DINIZ DUARTE – Nove recomendações para comprar imóvel na planta
Sábado à tarde, você passeia pelas ruas do bairro em que gostaria de morar e vê aqueles tapumes de um novo empreendimento imobiliário. Dirige-se ao estande e se encanta com o apartamento decorado. A sala é integrada à cozinha e à varanda de um jeito harmonioso. E aqueles espelhos até que não são tão exagerados. Na área comum, piscina e salão de festas com uma cozinha supermoderna. Então você bebe um refresco, come um salgadinho e conversa com o corretor. Ele apresenta as condições de pagamento para um andar intermediário. Que tal reservar uma unidade no quinto, ou no sétimo andar, final ímpar? Com uma entrada que hoje cabe no seu orçamento, você se convence de que aquele é o imóvel que precisa, dá o sinal e vai embora feliz porque começou a realizar ali o sonho da sua casa própria.
De fato, pode ser que dê tudo certo e você consiga realmente equilibrar as mensalidades da obra com seu aluguel e outras contas. Pode ser que tenha condições de alimentar uma pequena reserva para as intermediárias e o acabamento. Vai ser bacana poder cobrir o contrapiso com tacos de madeira, colocar louças lindas, boxe de vidro e pastilhas coloridas no banheiro. Sim. Mas também é verdade que a compra de um imóvel na planta envolve riscos. O risco de não conseguir pagar as parcelas no futuro. O risco de perder o emprego. O risco de a obra atrasar. O risco de a construtora falir ou entregar a casa com defeito.
“Comprar um imóvel na planta é comprar um sonho, mas todo o sonho pode se tornar um pesadelo. Não são raros os casos de atrasos na obra, que podem variar de seis meses a três anos. Esses atrasos podem acontecer por muitos motivos, entre eles as condições climáticas do local e a capacidade da construtora de gerenciar a obra. Para atrasos acima de seis meses a lei determina que a construtora pague uma multa por mês de atraso a ser negociada com o consumidor”, diz Mateo Cuadras, CEO do portal de imóveis Imovelweb.
A demora na finalização da obra é um risco grande, mas não é o único. No ato da entrega podem surgir problemas outros, a exemplo de áreas menores do que as previstas e acabamento de qualidade inferior ou até falta de acabamento. “Quando for visitar o decorado, é recomendável levar junto um pedreiro ou engenheiro de confiança para ter um parecer de um profissional em relação a metragem dos cômodos e dos móveis que irá utilizar.”
Reserva ou sinal: o risco da adesão por impulso
Não tome uma decisão na primeira visita ao estande. Volte mais vezes, investigue a construtora e a obra. “Procure conhecer pelo menos três empreendimentos concluídos pela construtora e que já tenham sido entregues há pelos menos um ano. É essencial que o interessado converse com síndicos e moradores para saber se a obra foi entregue no prazo; se estão satisfeitos com a qualidade dos materiais; se o contrato foi cumprido; se houve valorização do empreendimento.
Também é indicado fazer uma pesquisa em órgãos de defesa do consumidor para verificar se construtora, imobiliária ou corretora possui muitas reclamações”, diz Cuadras. A propósito, o Procon-SP recomenda conferir os registros do imóvel e da construção na prefeitura, para ver se está tudo em ordem com o empreendimento. “Também é importantíssimo ler atentamente e guardar consigo uma cópia do memorial descritivo do Imóvel. Esse documento deve detalhar todos os materiais que serão utilizados no imóvel, assim como as peculiaridades.”
Tamanho e localização do imóvel
“As famílias estão menores e o poder de compra maior, então uma forma de a construtora fornecer o que o cliente precisa e vender mais é diminuir a área privada de cada imóvel. Um apartamento de 90 metros quadrados, com três quartos, é espaço enxuto se a família for grande. É bom refletir bastante sobre a decisão de morar em espaços pequenos e distantes antes de fechar o negócio”, pondera o executivo.
Custo de compra
Os imóveis usados são 20% mais baratos e podem ser parcelados em até 30 anos. As opções de financiamento são mais exigentes nos imóveis na planta, o valor de entrada é maior e o plano de financiamento menor. Contudo, depois de construído eles são bastante valorizados.
Organização das finanças
Certifique-se de que de fato você consegue ter alguma tranquilidade para pagar as parcelas, intermediárias e todas as outras contas do dia a dia. Se você tem outros empréstimos, é melhor liquidá-los. Ainda que seja proibido cobrar juros antes da entrega das chaves, lembre-se de que as parcelas (até a entrega das chaves) são reajustadas pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC). Depois, vem o financiamento com um banco privado ou junto à construtora e os juros e as taxas correspondentes.
Mês a mês essas despesas não devem comprometer mais do que 30% da sua renda. O melhor a fazer é simular o tamanho da mensalidade que cabe no seu bolso e procurar imóveis dentro desse perfil. Compare também o valor do imóvel com as parcelas previstas para o período de construção. Se elas forem muito baixas, o valor a ser financiado, lá na frente, provavelmente será bem maior. Você precisa ter certeza de que 1) vai conseguir pagar; 2) vai obter um bom financiamento junto ao banco (terá seu crédito aprovado).
Sobre prestações e intermediárias
Para saber se os valores vão aumentar acima da capacidade de pagamento, peça uma projeção da primeira até a última prestação (se o financiamento for direto com a construtora); se for repassado para o banco, peça um simulado.
Sobre o financiamento
“Observando alguns itens é possível levar em conta se a renda mensal suportará os gastos de aquisição de um imóvel novo e se será possível pagar as parcelas intermediárias que muitas construtoras adotam sem precisar recorrer a empréstimos”, afirma Cuadras. “Conversar com o banco e com a construtora sobre as taxas de juros para o financiamento e manter uma reserva de 50% do valor do imóvel depositados em FGTS, poupança ou aplicações são maneiras de se resguardar diante de algum imprevisto. Além disso, é preciso levar em consideração os custos adicionais, com imposto, escritura e registro do imóvel.”
Documentação e aprovação de crédito
Depois de definir se o financiamento será realizado com o banco ou direto com a construtora é preciso juntar uma série de documentos. Cada instituição tem suas regras e suas exigências. “Com a documentação em mãos, vem a avaliação de crédito. Nesta etapa é avaliado se é uma operação de risco para o comprador e para o banco, porque é ele quem assume sua dívida com a construtora ou com o proprietário. Geralmente, para essa análise, é utilizado o histórico de compras em outros setores e também pode ser utilizado o cadastro positivo das organizações de avaliação de crédito. Ter uma vida financeiramente saudável pode facilitar a aprovação do crédito”.
Contratação do financiamento
“Há uma diferença entre aprovação de crédito e contratação de crédito”, alerta Cuadras. Tendo o crédito aprovado, o cliente deve fazer o pedido para contratá-lo. “Quando há contratação, o banco pode pedir um valor de entrada ou o adiantamento da primeira parcela. O proprietário do imóvel financiado recebe o valor da primeira parcela em até 30 dias após a assinatura do contrato.
Quitação e abatimentos nas parcelas
O melhor momento para quitar o financiamento é na hora da conclusão da obra, quando o empreiteiro terá maiores gastos e, com uma boa conversa, é possível ganhar um ótimo desconto.
