GLAUCO DINIZ DUARTE – Alternativas: as apostas das construtoras para um mercado imobiliário inchado
A situação de supervalorização de alguns locais e encalhamento de imóveis em outros, monta um cenário complexo e incerto para quem investe em construção e para quem quer comprar imóveis para investimento.
Em locais que não estão tão valorizados, a tendência das construtoras é buscar formas de explorar o preço e os espaços ao máximo. Condomínios que são ao mesmo tempo verticais e horizontais, chamados de mistos, são uma alternativa bem usadas, principalmente, é uma tendência no Nordeste.
Em cidades nas quais há grande adensamento nas áreas nobres, construtoras buscam locais mais afastados do centro e áreas valorizadas, com o objetivo de baixar o custo dos imóveis sem perder em metragem, atraindo mais compradores.
Nesse sentido, entender a cabeça das pessoas que compram um imóvel – para as construtoras e imobiliárias – faz toda a diferença quanto a direcionar o melhor planejamento e modelo de construção. Genericamente, há dois grandes grupos daqueles que buscam investir em um imóvel: os adquiridos como retorno de reserva em médio e longo prazos, e imóveis para renda, com geração de recursos por meio da locação.
No primeiro caso, incluem-se os imóveis adquiridos para uso próprio – comercial ou residencial –, e a renda não é a prioridade. Ainda assim é feita uma avaliação criteriosa do local, para aumentar a garantia de valorização futura. O segundo caso, mais comum entre os investidores imobiliários, é a aquisição de um imóvel já construído ou em construção, comercial ou residencial, com o objetivo final de locação.
No entanto, uma alternativa imobiliária que vem agradando ambos os grupos de investimento e tem criado um certo movimento pelas construtoras – é a compra de imóveis novos e modernos em bairros nobres, que surgem a partir de demolições de antigos. A falta de áreas disponíveis para a construção de edificações nessas localidades vem, inclusive, está alterando a tradicional “paisagem” desses bairros.
Copacabana é um dos bairros que tem sofrido as alteações dessa nova tendência imobiliária. O bairro teve um processo de urbanização intenso na década de 1950 a 1970. Com a liberação para a construção de prédios de oito para doze andares e um trabalho de paisagismo na praia, o bairro mais famoso do Brasil se firmou rapidamente como um grande centro urbano, que atraiu comércio, lazer e muitos prédios no Rio de Janeiro. Resultado: todos os espaços possíveis e disponíveis sofreram construção.
Cinquenta anos depois, Copacabana mostra uma característica óbvia devido a esse processo: um m² extremamente valorizado (média de R$ 13.894, segundo o Índice FipeZap), não há espaço para novas construções e as edificações são bem antigas e sem estrutura. Esse cenário, na verdade, é facilmente visto em diversos bairros considerados nobres por todo o Brasil, principalmente em grandes centros urbanos.
O que acontece hoje em Copacabana e tanto outros bairros é a reconstrução completa de imóveis. Basta dar uma volta para se deparar com demolições de prédios inteiros para a construção de empreendimentos mais modernos em diversas dessas localidades.
Um fator importante nesse processo, no entanto, é a análise de viabilidade que define se vale a pena ou não fazer tal investimento para as construtoras e para o comprador final. Há casos em que o terreno está tão valorizado que não importa o que tem em cima dele, o que torna inviável qualquer tipo de ação.
Outro contraponto também é destacado pelo Johnny Guedes, fundador da corretora de imóveis carioca Nova Aliança Imóveis. Ele acredita que, apesar de existirem construtoras seguindo essa linha de projeto, a reconstrução de prédios ainda não é uma tendência pelo fator da demora. “Desenvolver um projeto deste é bem demorado. Não são todas as construtoras que estão dispostas a participar deste tipo de negócio. É difícil comprar todos os apartamentos de um prédio e obter a liberação do imóvel em menos de três anos. Ou seja, é um tipo de negócio bastante lento”, afirma.
Compradores aprovam
A construção de novos imóveis em substituição de antigos acontece para melhorar e deixar mais modernos esses empreendimentos. Nesse aspecto, a estrutura de lazer e comodidade oferecida são, muitas vezes, os fatores diferenciais para encantar clientes no caso de prédios residenciais. Piscina, deck molhado, churrasqueira, salão de festas, spa, espaço fitness, entre outros são alguns atrativos geralmente presentes em construções dessa natureza.
Para o consumidor final que está a procura de um imóvel assim, apesar dos altos valores, esse pode se tornar um investimento seguro. E seguindo essa linha, é assim que, com bons olhos, o médico e investidor Alexandre Dantas enxerga a aquisição de um imóvel nesse modelo em Copacabana. “Estamos falando de um bairro que é muito valorizado e de um prédio diferenciado em comparação a geografia em sua volta. Então, além de ter um requinte de primeira, vejo a compra desse imóvel como um investimento onde o capital estará seguro”, afirma.
No entanto, o próprio Dantas faz uma ressalva. “Todavia, comprar um imóvel apenas colocando a paixão é perigoso. Ainda mais desse tipo de empreendimento pelos altos preços. É preciso tomar cuidado para que a excessiva valorização no mercado imobiliário que sofremos hoje não faça com que a aquisição hoje de um imóvel assim, não fique desvalorizado no futuro”, conclui.
