GLAUCO DINIZ DUARTE Comprar imóvel vai exigir mais cautela com nova lei sobre distrato
Comprar um imóvel na planta ou em fase de construção poderá exigir ainda mais prudência dos consumidores em um futuro próximo, caso um projeto de lei aprovado pela Câmara dos Deputados na quarta-feira (5) seja sancionado pelo presidente Michel Temer.
O texto prevê que a multa para quem desistir da compra seja de 25% ou 50%. Atualmente, os tribunais têm estabelecido valores entre 10% e 20% para casos de distrato.
O menor patamar estabelecido é de 25% pelo projeto de lei é para os imóveis que fazem parte do patrimônio da construtora. Ocorre que estes são minoria atualmente.
O modelo mais adotado é de patrimônio de afetação, cujo empreendimento tem uma contabilidade separada da construtora. São os casos em que a multa estabelecida pelo projeto de lei é de 50% do total pago pelo cliente.
Dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) mostram que neste ano 25,7% das unidades vendidas são objeto de distrato.
“Imagine estimar que em 26% de distratos você pode ter que devolver até 90% do valor pago pelos clientes. Certamente a construtora tem que embutir isso no custo [das unidades]”, avalia a advogada Daniele Akamine, especialista em mercado da construção civil.
Na visão do presidente da loteadora Alphaville, Klausner Monteiro, os distratos distorciam o mercado, uma vez que obrigavam a devolução do dinheiro já empregado nas obras, comprometendo o fluxo de caixa da empresa.
O presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, comemorou a aprovação do projeto e diz que, se transformado em lei, trará mais segurança jurídica ao setor. “A Abrainc tem lutado, há alguns anos, por esse assunto, que é relevante para os incorporadores do mercado de médio e alto padrão.”
O autor do texto original, o deputado federal Celso Russomanno (PRB-SP), tinha a intenção de que a multa fosse de 10%, mas o projeto teve alterações no Senado. “As incorporadoras têm dificuldades para fazer o distrato por falta de regras. Não era o que queríamos no início, mas o que foi aprovado foi o possível”, disse o parlamentar à Agência Câmara, após a votação.
Para o advogado especialista em direito do consumidor Dori Boucault, cobrar 50% do valor pago em caso de desistência “é abusivo”.
“Essa situação favorece muito as construtoras, nada contra elas, mas o consumidor já é preocupado com isso. Agora, ele vai ficar tremendamente receoso de se comprometer com um investimento desse tamanho.”
Boucault ainda avalia que as construtoras não podem alegar perdas tão grandes com a desistência, uma vez que colocam à venda novamente a unidade que retornou ao portfólio.
Crescem distratos no Minha Casa Minha Vida
As devoluções de imóveis do Minha Casa Minha Vida cresceram 9,4% neste ano, enquanto para unidades de médio e alto padrão, a queda foi de 34,6% entre janeiro e setembro.
Esses números mostram que pessoas com menor poder aquisitivo estão tendo que desistir do sonho da casa própria, diz Dori Boucault.
“O sacrifício todo que a pessoa fez durante todos esses anos pagando a parcela para a construtora… eu considero abusiva essa retenção de até 50%”, diz.
Já para a advogada Daniele Akamine, existe “uma falta de informação” na hora de comprar um imóvel.
“Muitas pessoas que chegam ao plantão de vendas não se informam sobre o pagamento. O que a gente orienta aos clientes é que vejam a sua capacidade de crédito e só depois procurem o imóvel. Tendo a carta de crédito aprovada [pelo banco], ele sabe qual é o valor ou não que pode financiar.”
Ela ainda observa que muitos dos casos de distrato ocorrem na entrega das chaves, quando o consumidor tem que contratar um financiamento bancário para quitar o saldo restante da obra e aí assumir uma dívida mais longa com a instituição financeira. Se o crédito não for aprovado, não resta outra solução senão tentar repassar o imóvel ou, em último caso, devolvê-lo à construtora.
A nova lei também estabelece regras para a transferência. Quando o comprador desistente apresentar um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%), desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
