GLAUCO DINIZ DUARTE Entenda a garantia obrigatória para obras na construção civil
Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba esquecendo que possui alguns direitos. Um deles é a garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil aqui no Brasil. Como o nome já diz, ela dá garantias para que sejam realizadas obras em benefício dos proprietários e pagas pelas construtoras. Serve, por exemplo, para impermeabilização e outros aspectos como encanamentos, colocação de pisos, enfim tudo que foi feito pela construtora.
Desde quando existe esta garantia?
Na verdade, esta garantia é antiga, pois já estava presente no Código Civil de 1916.
Até 2002, quando entrou em vigor o novo Código Civil, houve muita controvérsia devido ao fato do artigo 1.245 – no Código Civil de 1916 – dispor a respeito do prazo de garantia da obra que o construtor deveria dar ao contratante, fixando-o em 20 anos.
A garantia é um direito de quem adquire um imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é obrigatória para todas as construções civis no Brasil e prevê a realização de obras em benefício dos proprietários, caso sejam necessárias, e são pagas pelas construtoras.
O que algumas pessoas não sabem é que imóvel usado também pode ter garantia, já que ela começa a valer a partir do momento em que o proprietário recebe a casa ou o apartamento pronto e sua validade varia de 90 dias a cinco anos.
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O que diz o Código Civil vigente
Havia, ainda, uma polêmica quanto ao prazo de indenização por defeitos da construção. Isso até que a súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra. O novo Código Civil de 2002, que citamos acima e está atualmente em vigor cita que:
Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
O que diz o Código de Defesa do Consumidor
Vale destacar que, para qualquer defeito que apareça na obra, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for comprovadamente detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir da entrega do imóvel. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também comenta sobre os prazos para reclamar das falhas construtivas. Veja os seus artigos 26 e 27:
Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:
Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
O que isso significa na prática
De acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito de reclamar, conforme o conceito de decadência.
Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz que o reclamante tem um prazo prescricional de cinco anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito.
Imóvel usado tem garantia?
Se você comprou um imóvel usado e ele apresentar algum problema relacionado aos encanamentos, colocação de pisos, impermeabilização ou qualquer outro elemento feito pela construtora, certifique se o imóvel ainda está na garantia. Do jeitinho que você faz quando compra um carro, uma geladeira, uma televisão ou um computador usado.
O Código Civil e a garantia de imóveis usados
A garantia começa a valer assim que é emitido o Habite-se do imóvel em questão. Este é o documento que atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação local. O proprietário tem, também como respaldo, o Código Civil Brasileiro e também o Código de Defesa do Consumidor.
Por exemplo, o artigo 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos para defeitos ou falhas que comprometem de forma séria a segurança e a solidez dos imóveis.
Mas como definir se um determinado problema interfere verdadeiramente nas condições de habitação? O que deve ser avaliado é quanto a gravidade do problema está comprometendo o uso do imóvel. Se há vazamentos, só para citar um exemplo bastante comum, dependendo do tamanho, eles podem ameaçar definitivamente a segurança dos moradores.
Validade pode ir além dos cinco anos
E mais uma boa notícia para quem comprou um imóvel usado é que os especialistas em Direito Imobiliário afirmam que a responsabilidade do construtor pode ir além da garantia prevista no Código Civil, e não necessariamente perde validade após os cinco anos da emissão do Habite-se. Então, caso o atual dono do imóvel prove que uma falha ou defeito – que esteja afetando a solidez e a segurança do imóvel, comprometendo a parte estrutural ou de engenharia hidráulica ou elétrica –, ocorreu nesse prazo, ele pode alegar que o dano ficou não aparente por um tempo e aí requerer o reparo mesmo após vencidos os cinco anos.
O Código Civil aborda, ainda, que a garantia para imóveis usados que venham a apresentar defeitos não identificáveis ou, na linguagem mais técnica: vícios redibitórios. Se isto correr, o novo dono do imóvel deve fazer a reclamação até um ano depois do surgimento do problema. Ele aciona a construtora responsável pela obra e não o antigo morador do imóvel, que não pode ser responsabilizado sobre as falhas.
Em caso de problemas com o imóvel usado, o Código de Defesa do Consumidor também deve ser analisado. Ele determina que se o imóvel usado tiver sido comprado de uma pessoa e não diretamente da construtora, ai não se configura mais relação de consumo, Portanto, o problema aparente deve ser identificado no ato da entrega das chaves. Por isso, recomendamos uma fiscalização detalhada e criteriosa antes da assinatura do contrato de compra.
Exija o manual do proprietário
Ainda segundo o Código de Defesa do Consumidor, as chamadas falhas aparentes ou de fácil constatação que não comprometem as condições de habitação devem ser apontadas em 90 dias a partir da compra. Mas isso só é válido no caso de imóvel novo adquirido diretamente da construtora.
Geralmente, as construtoras também entregam um manual do proprietário junto com as chaves, detalhando normas específicas do empreendimento e informações sobre o projeto, enfatizando vistorias e manutenção, além de eventuais garantias adicionais. Ao vender o imóvel, o proprietário deve repassar ao novo dono este documento.
A garantia obrigatória para obras e os tribunais brasileiros
A garantia obrigatória para obras e a responsabilidade da construtora são temas muito recorrentes nos tribunais brasileiros. A principal discussão em torno do tema diz respeito ao tempo em que se ingressa com a ação e ao conceito de solidez e segurança do edifício.
Em alguns julgados, tanto de Tribunais Estaduais quanto do Superior Tribunal de Justiça, o conceito de solidez e segurança foi ampliado para “responsabilizar o empreiteiro quando a obra se revela imprópria para os fins a que se destina”. Conforme doutrina majoritária, “é inseguro o edifício que não proporcione a seus moradores condições normais de habitalidade e salubridade”, sendo defeitos graves infiltrações, vazamentos e vícios que afetem a salubridade da moradia, e não apenas o risco de ruína.
Reparação de danos
Em um caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (Apelação Cível nº 20040111120988), um condomínio propôs ação de reparação de danos contra uma construtora devido à constatação de diversos defeitos decorrentes da má edificação da obra, sobretudo representados por infiltrações, rachaduras e trincas nas áreas comuns do prédio. A obra foi entregue em fevereiro de 2000, e a ação foi proposta em novembro de 2004.
Conforme consta no artigo 618 do Código Civil, o empreiteiro responderá durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho. Ou seja, na presente ação, está dentro do prazo de garantia obrigatória. Diante dos fatos expostos, o desembargador condenou a construtora a executar as obras necessárias à habitabilidade do edifício.
Para completar, no artigo 205, dispõe o Código Civil de 2002 que a prescrição para propor a ação de reparação ocorre em 10 anos. Explicamos melhor abaixo quando isso se aplica.
Fim do prazo de garantia
Se o condomínio entrasse com a ação em março de 2005, 5 anos e 1 mês após a entrega da obra, o prazo de garantia já teria expirado. Porém, ainda estaria dentro do prazo para propor a ação para buscar a reparação dos defeitos, que é de 10 anos, de acordo com o Código Civil.
Em termos mais técnicos, “a construtora é responsável pela solidez e segurança da obra, nos cinco anos seguintes à entrega da edificação, sendo de dez anos o prazo prescricional da ação contra a construtora em relação a defeitos verificados no período de sua responsabilização”.
Então o que vale? 5 anos ou 10 anos? Ambos. O defeito no edifício (evento danoso) deve ser constatado dentro do prazo de garantia, ou seja, dentro dos 5 anos após a entrega do edifício. Ocorrendo o evento danoso dentro da garantia, o construtor poderá ser acionado no prazo de 10 anos.
Portanto, se o condomínio ou morador notificar a construtora sobre um defeito relevante e grave dentro dos 5 anos de garantia obrigatória, terá o prazo de 10 anos para obter a reparação por via judicial. A notificação, que não acompanhada de laudo técnico especializado, é documento hábil para impedir a perda do direito.
Caso semelhante ocorreu no Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação nº 9070413-70.2009.8.26.0000), com uma particularidade: por ser um prédio mais antigo, o vício reclamado obedece à regra anterior ao Código Civil de 2002, com o prazo de 20 anos para obter a reparação, e não de 10, como vigora atualmente.
Como a questão envolve conhecimentos específicos de Direito, o morador e o condomínio devem procurar auxílio jurídico sempre que se virem diante de situações como essas.
