GLAUCO DINIZ DUARTE Incorporadoras podem contar com parceiro financeiro para crescer de forma acelerada
A necessidade por soluções mais sustentáveis de crescimento para os próximos anos é evidente, impulsionada principalmente pela retomada gradual da economia e do mercado de trabalho, bem como pelo grande déficit habitacional que o país acumulou nos anos de recessão.
A pesquisa “Perspectiva do Mercado Imobiliário 2018-2019”, promovida pela Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADITBrasil), aponta que 97% do setor imobiliário acredita que 2019 será um ano de retomada. Do lado prático, essa retomada se reflete nas grandes incorporadoras. Conforme matéria do jornal Valor Econômico, as prévias do 4º trimestre de 2018 das principais incorporadas de capital aberto no país, com atuação em Minha Casa Minha Vida e segmento de médio e alto padrão, apresentam melhora na comparação anual – os destaques são Tenda e Direcional Engenharia, na baixa renda, e Cyrela mais Eztec, na média e alta. Ademais, o lucro da MRV, maior incorporadora da América Latina em baixa renda, cresceu 5,6% em 2018, para R$ 690 milhões.
Para animar ainda mais o setor, o governo decidiu liberar R$700 milhões para compensar os desembolsos dos dois primeiros meses do ano e regularizar os repasses do Programa Minha Casa Minha Vida, informou o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) em publicação da Revista Exame. De fato, o início de 2019 foi conturbado para o Programa, em que o volume de contratação de unidades representou apenas 20% em comparação ao mesmo período em 2018. Entretanto, com a liberação de recursos, a situação deve se normalizar ao fim de março e acelerar nos meses subsequentes.
Outro aspecto relevante, além da economia jogando a favor, é o déficit habitacional do país. Em apenas dez anos, de 2007 a 2017, o déficit de moradias cresceu 7%, tendo atingido 7,78 milhões de unidades habitacionais em 2017. Os dados são do levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV), publicado no jornal O Estado de São Paulo.
Os fatores econômicos e habitacionais supracitados, quando somados, significam uma grande oportunidade para a incorporação residencial, elevando a demanda por construção e compra de imóveis. As expectativas se voltam principalmente para a baixa renda, que representa a maior parcela do déficit habitacional e possui opções de crédito barato para aquisição, como o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). De fato, tem-se o exemplo de grandes incorporadoras com foco tradicionalmente na alta renda, como Cyrela e EZtec, que já criaram projetos enquadrados no MCMV para atender essa classe. Porém, “a demanda também é grande entre os que dependem de financiamento com recursos de poupança”, avalia o presidente da MRV, Eduardo Fischer, em matéria do Jornal O Estado de São Paulo. Ele lembra que os juros básicos estão em um patamar baixo, a 6.5% ao ano, o que alivia na hora de contratar um financiamento imobiliário.
Tal crescimento esperado do setor demandará recursos para superar o longo ciclo entre desenvolvimento, projetos, lançamento e construção dos empreendimentos, que muitas vezes, colocam as construtoras e incorporadoras em dificuldade de caixa para promover um crescimento consistente e contínuo. Essa escassez de recursos para as construtoras acaba gerando ineficiência e perdas significativas no processo construtivo, afetando seus resultados. Segundo a pesquisa “Perspectiva do Mercado Imobiliário 2018-2019”, da ADITBrasil, 82% do setor classifica a disponibilidade de crédito como aspecto mais relevante e com maior impacto no setor imobiliário, tanto para o desenvolvimento de projetos quanto para o consumidor final.
Nesse contexto, nos últimos dois anos, a SouzaRocha Participações vem se destacando como uma grande alternativa para o crescimento sustentável de incorporadoras que constroem com recursos do MCMV e SBPE, no Brasil. Em 2018, a empresa movimentou mais de R$220 milhões.
A empresa, situada em Joinville-SC, desenvolveu um modelo próprio de investimento que garante 100% do capital de giro necessário para a execução acelerada dos empreendimentos, permitindo aos parceiros comprar seus insumos 100% à vista. Os recursos investidos são utilizados em menor escala para o lançamento das vendas – onde conseguem antecipar comissões aos corretores e disponibilizar um maior investimento em marketing – e em maior volume após a contratação junto à Caixa Econômica Federal (CEF) – quando há necessidade de execução acelerada.
O resultado desse modelo de investimento confere às construtoras um maior volume de obras, devido à disponibilidade de recursos para a construção; uma melhora significativa no balanço da construtora, devido ao modelo de rentabilidade via distribuição de lucros; solidez financeira perante fornecedores e parceiros; e ganho de escala.
A SouzaRocha também possui uma rede de parceiros pelo Brasil, através da qual oferece para as incorporadoras parceiras seus empreendimentos já aprovados, gerando no final uma distribuição dos lucros das obras executadas, sem que a construtora precise investir recursos próprios.
Para 2019, a empresa pretende movimentar mais de R$ 400 milhões em projetos próprios e de construtoras parceiras, almejando um crescimento superior a 80% em relação a 2018. Para isso, está iniciando a seleção de novos parceiros, com foco em incorporadoras habilitadas junto a CEF para atuação no programa MCMV e que desejam crescer de forma acelerada e sustentável.
