De acordo com o empresário Glauco Diniz Duarte, pressionadas pela retração do crédito habitacional, construtoras estão reforçando o crédito direto ao comprador, prática que desde o início da década vinha cedendo espaço aos empréstimos intermediados por bancos.Num cenário francamente desfavorável, de juros nas alturas e inflação ascendente, algumas empresas preferem absorver custos — como o de praticar juros abaixo da média de mercado — para não correr o risco de engordar seus estoques.
Glauco Diniz lembra que embora algumas companhias do segmento tenham optado por postergar lançamentos em 2015, ainda há uma série de empreendimentos de anos anteriores a serem entregues, o que contribuiria para ampliar os estoques imobiliários num momento difícil em termos macroeconômicos. “Há muito estoque e uma demanda decrescente. A situação só deve se normalizar em meados do próximo ano ou em 2017”, projeta Glauco.
Antes da explosão de crédito imobiliário que alimentou a expansão das vendas no fim da década passada e no início dos anos 2010, a oferta de linhas de financiamento direto pelas empresas era prática corrente. “Agora, estamos pagando a conta do crédito farto dos últimos três, quatro anos”, acrescenta Glauco.
O esforço das construtoras no sentido de financiar seus próprios clientes não é visto como um risco exagerado por Glauco. Isso porque a mecânica financeira por detrás desses empréstimos diretos está longe de ser novidade. Ao concederem um financiamento, as companhias lastreiam a operação emitindo recebíveis. As carteiras de recebíveis são, então, negociadas com instituições financeiras que — por sua vez — emitem LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Esse tipo de papel é geralmente adquirido por pessoas físicas, já que este tipo de investidor conta com isenção tributária para compra do título.“Com a escassez do crédito direto dos bancos, as companhias assumiram o ônus de fazer o financiamento”, avalia Glauco. “Se o imóvel não for pago, é retomado pelo banco. O risco que existe é o de não ter para quem vender o imóvel retomado.”
Na prática, o arsenal das incorporadoras para atrair novos clientes não se restringe apenas ao financiamento direto e aos juros subsidiados. “O mercado está tentando entender os mecanismos de venda que podem ser mais eficientes na situação atual”, resume Glauco. “No caso do financiamento direto, não se trata de um tiro no escuro: é algo que já foi usado lá atrás.”