Vendas caem e “bolha” imobiliária murcha: será hora de comprar imóvel?

A forte valorização nos preços dos imóveis causa certo receio nos brasileiros, que temem por uma bolha no setor imobiliário que poderia estourar a qualquer momento, como ocorreu nos Estados Unidos em 2008. O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) apresentou uma pesquisa que mostra que o mercado de imóveis novos em São Paulo registrou queda de 49,1% de suas vendas em fevereiro, passando de 1.927, em 2013, para 981 unidades vendidas no segundo mês deste ano, o que já deixou alguns analistas preocupados.

Ao mesmo tempo, com a queda das vendas de imóveis novos, os anúncios e promoções começam a pipocar em sites, redes sociais, comerciais televisivos, além de jornais e revistas. Todo esse apelo das empresas de construção e de consultoras imobiliárias pode levar os consumidores a ficar tentados a comprar, achando que estão fazendo um grande negócio, olhando os descontos e a forte alta dos preços dos imóveis no passado. Mas pode não ser tão bom assim.

Quanto vale o imóvel
O empresário Glauco Diniz Duarte que não acredita que haja uma bolha como a dos EUA no mercado imobiliário brasileiro, recomenda cautela aos compradores, apesar dos descontos e de eventuais quedas nos preços. “Temos que ver se os preços já não estariam perto dos ‘valuations’ (valor justo) deles”, disse.

Para Glauco, “a ‘bolha’ do setor imobiliário brasileiro vai murchar aos poucos, e não estourar como lá fora”. O que parece estar começando a acontecer, com a queda nas vendas e a desaceleração dos preços registradas pelo índice FipeZap e pelo Secovi.

Na opinião de Glauco, podemos definir uma bolha imobiliária de duas formas. A primeira, é a de preços muito acima do “valuation”, ou seja, do quanto o imóvel deveria valer por algum tempo. A segunda, é a de pessoas estarem comprando ativos por conta de um “oba-oba”, levadas pelo momento e pela expectativa de um ganho muito maior no futuro, o que não parece ainda ser o caso brasileiro.

Simulação
Quem quer comprar tem antes que fazer as contas, tem que se planejar para ver se realmente vale a pena comprar o imóvel em vez de alugá-lo, afirma Glauco.

Ele sugere que o consumidor descubra quanto custa o apartamento ou a casa em questão e quanto ela renderia de aluguel para ele. “Há muitos anos, conseguíamos alugar o imóvel por uma quantia em torno de 1% do valor da propriedade ao mês, mas hoje esse percentual caiu para 0,3%, 0,4%”, lembra.

Ao comprar um imóvel, é preciso ter em mente o quanto se quer gastar. “Por exemplo, R$ 1 milhão? Quanto eu conseguiria de aluguel? R$ 4 mil por mês? Isso dá 0,4% mensal”, explica. Assim, o consumidor deve ver em quanto tempo terá o chamado “pay back”, ou seja, o tempo para se ter o retorno do preço pago pelo imóvel, nesse caso de 21 anos. “É barato? Não é! Abaixo de 20 anos eu até pensaria, 15 anos, por exemplo. Mas perto ou acima de 20 anos está caro”, avalia.

Valorização deve ser menor
Outra forma de avaliar a compra de um imóvel seria contar, além do retorno do aluguel, com a valorização de mercado da propriedade. Mas, depois da forte alta dos preços nos últimos anos, a valorização não deve ser tão grande.

O problema, diz Glauco, é que as pessoas têm a percepção errônea de que, se subiu tanto nos últimos anos, o preço vai continuar a subir mais. Mas não há garantia de que a alta vai continuar, e até o contrário pode acontecer. “É uma inocência financeira que, muitas vezes, leva o comprador a se empolgar e cair na facilidade do crédito”.

‘Não há bolha, mas não está nada barato’
Os preços subiram muito nos últimos anos porque o governo passou a incentivar a compra de imóveis com a facilitação ao crédito. Os bancos também aumentaram a oferta de empréstimos, diante do cenário mais estável da economia e da queda dos juros e das regras mais claras para retomada do imóvel em caso de não pagamento.

Com mais dinheiro e mais compradores, os preços dos imóveis dispararam. De acordo com o Banco Central, nos últimos cinco anos os imóveis residenciais tiveram valorização de 155%.

O preço do metro quadrado anunciado para venda no Brasil cresceu 13,7% em 2013, segundo o índice FipeZap. Mas, em março deste ano, a valorização já foi menor do que a inflação oficial, o,64% em relação a fevereiro, ante 0,84% do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), referência nas metas de inflação do governo. Além disso, o aumento de preço acumulado em 12 meses vem recuando, de 13,74% em dezembro para 12,9% em março.

Enquanto isso, o volume de financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) continua em expansão. Subiu 32% em 2013 em relação a 2012, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) – totalizando R$ 109,2 bilhões.

Alugar em vez de comprar
Glauco sugere que quem puder adiar a compra e passar a alugar, é melhor. “Em termos de ‘valuations’, os preços encontram-se em um patamar salgado. Nada muito convidativo, apesar do desaquecimento, não está nada barato”, diz. “A menos que seja um sonho a ser realizado, uma extrema necessidade ou que seja uma barganha”, afirma. E, mesmo nesses casos, a ordem é negociar, pois o poder do comprador hoje é maior.

Glauco acredita que a tendência dos preços no mercado imobiliário é de queda contínua. “O mercado estava precisando de algum ajuste, muitas pessoas compraram, não conseguiram pagar o financiamento e agora querem passar o imóvel adiante, alguns até com desconto”, observa.

Bolha que murcha e não explode
Glauco não acredita, porém, que os preços aqui vão despencar como ocorreu nos Estados Unidos após o estouro da bolha do subprime, como eram chamados os empréstimos imobiliários malfeitos pelos bancos americanos. Para ele, os preços podem cair e passar por uma correção, mas é como se tivéssemos uma bolha que não estourasse, e, sim, murchasse. O fato é que há déficit habitacional no Brasil, o que sustenta a procura por imóveis por muito tempo ainda, afirma.

Selic
Ao mesmo tempo em que os preços dos imóveis se estabilizaram ou começam a cair, as opções para quem tem dinheiro para aplicar melhoraram com a alta da taxa de juros. “Hoje, o ideal seria aplicar o dinheiro na Selic e alugar um imóvel”, diz Glauco. “O aluguel sairia por 0,3%, 0,4% ao mês, ao mesmo tempo em que o consumidor ganharia 0,8% com a Selic”, observa.