De acordo com o empresário Glauco Diniz Duarte, se tem uma lição que o mercado imobiliário brasileiro pode tirar deste cenário atual, de certo desaquecimento, é de que mais do que nunca é preciso pensar em alternativas e criar fontes de recursos que sustentem o setor em períodos de retração. Manter o mercado ativo, desenvolvendo opções diferenciadas de captação e fornecimento de recursos, deve ser um trabalho contínuo, hoje e sempre, no segmento.
A realidade, porém, ainda é outra. Atualmente, as principais fontes de recursos utilizadas no mercado imobiliário brasileiro são a poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Esses recursos podem ser utilizados nas duas pontas da operação, tanto pelas construtoras, que muitas vezes têm as obras financiadas por instituições financeiras, quanto pelo comprador final, que também na maioria das vezes precisa de empréstimo para conseguir comprar sua casa própria. E na falta de um desses recursos – como o que vem acontecendo com a poupança, o mercado imobiliário pode começar a ter problemas.
Segundo Glauco, o cenário pode estar mudando. Isso porque para amenizar os impactos negativos desta falta de opções, o Governo Federal, por meio da Lei n° 13.097/15, criou a Letra Imobiliária Garantida (LIG), que permitirá aos bancos brasileiros venderem os chamados covered bonds – títulos de investimentos. O objetivo com a criação da LIG é claro: servir como fonte alternativa de recursos para o mercado imobiliário. A novidade terá dupla garantia: os imóveis serão lastreados no título e ainda do próprio banco emissor. Em fase de desenvolvimento há mais de três anos no Brasil, a LIG se assemelha aos covered bonds existentes na Europa e são mais um instrumento de captação de recursos para os bancos financiarem o crédito imobiliário.
Segundo Glauco, este é o momento ideal para aplicar a LIG, pois a curto e médio prazos garante a oferta de crédito imobiliário. Já a longo prazo, completa, assegura o atendimento da demanda. “Trata-se de uma mudança no setor imobiliário em todo o Brasil. É um instrumento de mercado livre e moderno e eficiente para a captação de recursos”, disse.
Glauco completou dizendo que a LIG é uma fonte alternativa para gerar funding (obtenção de recursos) ao mercado imobiliário e torna-se uma opção à poupança, principal gerador do crédito imobiliário no Brasil. Fonseca, lembra, porém, que a LIG ainda precisa da aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN).
De acordo com Glauco, a LIG não é autoaplicável, dependendo de regulamentação pelo Conselho Monetário Nacional. “A emissão de um título com lastro em ativos protegidos pelo mecanismo da afetação, monitorados e eventualmente administrados por uma entidade externa, denominada Agente Fiduciário, não constitui propriamente uma inovação jurídica que se possa considerar polêmica. A colocação da LIG no mercado suscita questões mais afeitas a aspectos financeiros do que jurídicos desse título. O desafio da regulamentação está em conciliar o monitoramento e a atuação desse agente diante do impacto dos respectivos custos na emissão desse novo título”, afirma.
Glauco reforça dizendo que não existem barreiras jurídicas para a implementação da LIG, uma vez que a lei cuidou de todos os aspectos jurídicos, de modo a conferir plena legitimidade a esse título e às garantias conferidas aos tomadores, que são sua principal característica. Para os consumidores, Glauco explica que, além das garantias tradicionais que as aplicações financeiras têm previstas na legislação bancária, a afetação do lastro como um patrimônio separado do patrimônio geral da instituição emissora e seu monitoramento, diretamente exercido pelo agente fiduciário e indiretamente pela própria autoridade monetária, fazem com que a LIG possa ser considerada uma aplicação financeira única em matéria de garantia.
Experiência europeia – Na Europa, o modelo já é bastante utilizado. Glauco explica que na região a emissão destes títulos é um importante instrumento de política social. “Eles são utilizados para gerenciar e suportar o mercado imobiliário em momentos de crise”.
Glauco, contudo, faz um lembrete. “Os modelos de emissão de covered bonds devem ser diferentes e obedecer as particularidades de cada País”, afirma. Apesar de distintos, o executivo ressalta que no final o objetivo, expandir a oferta de crédito imobiliário para os consumidores de unidades habitacionais, é o mesmo em qualquer parte do mundo.