GLAUCO DINIZ DUARTE – Mercado de imóveis usados tem potencial de crescimento em São Paulo

Mercado de imóveis usados tem potencial de crescimento em São Paulo. Uma das importantes alavancas do setor imobiliário é o segmento de compra e venda de imóveis usados. Para se ter uma ideia da dimensão desse mercado, a expectativa é de que sejam comercializadas entre 16,8 mil e 17,6 mil unidades residenciais novas até o fim deste ano na cidade de São Paulo.

Como não há, no Brasil, metodologia para aferir com precisão os negócios fechados no setor secundário, muitos especialistas traçam um paralelo com o que ocorre em países como Portugal e Espanha, onde as comercializações de imóveis de terceiros são de seis a sete vezes superiores às de imóveis novos. Se essa conta estiver correta e se sua aclimatação para o Brasil for adequada – e ressalte-se o “se” –, poderíamos dizer que as vendas de imóveis usados devem alcançar mais de 100 mil unidades neste ano.

De 2004 a 2015, a média de comercialização de apartamentos novos na cidade de São Paulo foi de 28,7 mil unidades. De 2014 para cá, entretanto, as transações ficaram aquém, conforme mostra o Anuário do Mercado Imobiliário de 2016, elaborado pelo Secovi-SP. Foram 16,2 mil unidades novas escoadas no ano passado, 20,1 mil em 2015 e 21,6 mil em 2014 – o que pode significar um volume bem maior de imóveis usados vendidos nos mesmos anos.

Felizmente, o País, pelo menos no que tange à economia, parece estar voltando aos trilhos. Depois de oito trimestres consecutivos de variação negativa, o PIB (Produto Interno Bruto) voltou a crescer no primeiro trimestre (+1%) e no segundo trimestre (+0,2%) deste ano. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, a previsão de crescimento da economia para este ano saltou de 0,39% para 0,5%. Para o ano que vem, já se fala em aumento de 2% do PIB. Menor taxa de inflação desde 1999, com IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) de 2,46% acumulados nos últimos 12 meses até agosto; juros em queda; retomada do emprego, ainda que tímida; índice de confiança da indústria e do setor de serviços em alta, entre outros fatores, abrem uma vereda para que, pouco a pouco, pessoas e empresas voltem a investir, consumir e fazer planos de longo prazo.

A moeda mais preciosa de economias saudáveis é a confiança. E é justamente esse “ativo” que parece voltar a circular. O mercado imobiliário já sente os efeitos desse respiro. Em julho, foram vendidos na capital paulista 1.238 novos imóveis, volume 49,5% superior ao registrado em julho do ano passado. No acumulado de janeiro a julho deste ano, foram comercializadas 9.126 unidades residenciais novas, 13,8% acima do volume verificado no mesmo período de 2016. Até mesmo os distratos, que devassaram as empresas nos últimos anos, sinalizam uma tendência de queda. A média de contratos quebrados unilateralmente pelos compradores de imóveis ficou em 14% em julho – percentual ainda inadmissível, mas alentador, considerando que no ano passado as rescisões contratuais passaram de 20%.

Demanda crescente – Não há como dissociar a boa-venturança do mercado de imóveis novos do setor secundário. Segundo o portal ZAP Imóveis, houve um crescimento de 7% nas buscas por compra de imóveis usados na cidade de São Paulo de janeiro a agosto deste ano, comparado a igual período de 2016.

Nos últimos três meses, em especial, de acordo com o portal, o aumento de interesse foi mais intenso, com alta de 11%. No Imovelweb, a procura por imóveis usados no período de janeiro a julho foi 29% maior do que o verificado nos mesmos meses de 2016. O Google também captou esse espírito. De acordo com o portal, as buscas por termos relacionados a compra, venda ou aluguel em todo o País cresceram mais de 44% no primeiro semestre deste ano em relação aos seis primeiros meses de 2016. E uma novidade: pela primeira vez nos últimos três anos, as buscas por compra e venda foram maiores do que a procura por aluguel. Enquanto a pesquisa por imóveis para comprar cresceu 71%, a busca por unidades para locação aumentou 21% em 2017. Em agosto, na última reunião geral da Rede Imobiliária Secovi, que congrega mais de 170 agências de intermediação, os empresários também disseram sentir um aumento na procura pela aquisição.

“As pessoas tomam decisões econômicas baseadas em expectativas. Nos últimos meses, vimos sinais concretos de melhora nos indicadores da economia, o que motiva o início de decisão de compra de imóveis”, pontua Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. Ele lembra que, durante os últimos três anos, muitas famílias optaram por postergar a aquisição da casa própria até que surgisse uma boa janela de oportunidade. “Agora, há uma cristalina percepção de que o momento está bastante favorável. As pessoas notam que os preços estão congelados há muito tempo e que, em breve, inevitavelmente, tanto as incorporadoras como os proprietários de imóveis de usados começarão a cobrar valores mais altos”, emenda.

Essa sensação está captada no IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), calculado pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Mesmo com cinco meses de baixa consecutiva nos preços dos imóveis usados e novos, o montante de agosto (-0,09%) foi inferior ao de julho (-0,19%), o que aponta, segundo a instituição, “suave reversão do ritmo de queda”. A tendência foi reproduzida em seis das nove capitais analisadas pelo índice: São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

Ainda segundo Prando, as recentes divulgações de taxa de crédito imobiliário abaixo de 10% despertam senso de oportunidade. Em julho, o Santander anunciou redução das taxas de financiamento imobiliário. Pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa ficou em 9,49% ao ano. Para a carteira hipotecária (CH-SFI), em 9,99% a.a. A instituição afirmou que essas regras vigorariam até o fim de setembro, com possibilidade de serem prorrogadas. Até o fechamento desta edição da Revista Secovi-SP, as novas taxas ainda eram válidas. O Bradesco, por sua vez, passou a praticar taxas a partir de 9,5% a.a. tanto no SFH quanto no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). No Itaú-Unibanco, os percentuais ficaram em 9,9% a.a. no SFI e em 9,3% a.a. no SFH. Em todos os casos, os juros amigáveis só valem para clientes que têm relacionamento com o banco e variam de acordo com o perfil do contratante. Mais: com o anúncio da Caixa de financiar apenas 50% do valor de imóveis usados, decisão que diz respeito a questões exclusivas do próprio banco, as instituições privadas podem ganhar ainda mais relevância no atendimento à demanda.

O fato de a taxa Selic cair mês a mês incentiva os bancos a reduzirem os juros em seus financiamentos.  As concessões de crédito imobiliário já sentem o efeito dos juros menores, conforme se observa tanto no volume de unidades financiadas quanto no valor desembolsado pelos bancos. Dados do Banco Central e da Abecip apontam que, de janeiro a julho deste ano, foram financiados 35,6 mil imóveis usados no Brasil, ante 33,2 mil unidades no mesmo período do ano passado – um crescimento de 7,4%. Em volume de dinheiro, somaram-se R$ 8,5 bilhões nos sete primeiros meses deste ano, quantia 14,7% superior aos R$ 7,4 bilhões registrados de janeiro a julho de 2016.

Gargalo – Uma das mais formidáveis oportunidades ao mercado de imóveis usados pode ser descortinada nos próximos meses em São Paulo. O escasso volume de unidades lançadas na capital paulista nos últimos três anos não foi capaz de ofertar o que, historicamente, se demandou ano a ano na cidade. De acordo com o Secovi-SP, São Paulo tem potencial de absorver 30 mil unidades anualmente só para atender ao crescimento vegetativo da população, sem entrar na questão do déficit habitacional. Basta recorrer à lógica para concluir que o porvir será de falta de oferta para demanda latente.

“Se considerarmos a diferença entre o que foi vendido de imóveis de 2014 a 2016 e o que a cidade tem potencial de consumir, constata-se que deixamos de comercializar mais de 32 mil unidades. Podemos, com isso, inferir que existe energia armazenada de compra de imóveis equivalente a pelo menos um ano de produção imobiliária. E esse hiato pode ser suprido, em grande parte, pelo setor de imóveis usados”, destaca o vice-presidente do Secovi-SP.